서울 광진구 한강변 최고급 주거단지인 ‘포제스한강’ 전용면적 84㎡ 매물이 분양가보다 최대 6억원 낮은 38억원에 급매로 등장했다. 이 단지는 3.3㎡당 분양가가 1억원을 처음 넘은 강북권 신축 아파트로, 지난해 8월 입주를 시작했다.
해당 주택은 분양가가 약 44억원이었으나 최근 고층 매물이 38억원에 매물로 나왔다. 같은 평형 저층 매물도 29억원까지 가격이 하락해 분양가 대비 3억원 이상 낮은 수준이다. 이러한 급격한 가격 하락은 수분양자들의 잔금 납부 시점과 대출 이자 부담 증가, 세금 규제 강화 등으로 인한 자금 압박이 주원인으로 해석된다.
포제스한강은 지하 3층부터 지상 15층까지 3개 동, 총 128가구 규모로 조성됐다. 모든 가구가 한강 조망이 가능하도록 설계됐으며, 최고급 마감재와 커뮤니티 시설을 갖춘 하이엔드 단지로 평가받았다. 2024년 분양 당시 3.3㎡당 평균 분양가는 1억 3770만원으로 국내 아파트 사상 최고 수준을 기록했다. 국민평형인 전용 84㎡도 40억원을 넘는 가격에 공급돼 비강남권에서는 드문 고분양가 논란이 일었다.
입주 초기 광진구는 비규제지역이었고, 전매제한이 해제되면서 투자 수요가 몰려 일부 매물은 분양가보다 수억원 높은 가격에 거래되기도 했다. 전용 216㎡의 경우 분양가보다 10억원 이상 높은 110억 5000만원에 호가가 형성되는 등 고가 거래가 활발했다. 그러나 1년 만에 대출 및 세금 규제 강화와 금리 인상으로 투자 심리가 위축되면서 급매물이 속출하는 상황으로 바뀌었다.
광진구 부동산 관계자는 “분양 당시 한강 조망의 희소성과 신축이라는 점에 투자자들이 몰렸지만, 잔금 납부와 세금 부담이 커지면서 보유세와 양도세 부담을 감당하지 못한 매도 물량이 늘었다”고 말했다. 또한 업계에서는 포제스한강의 높은 분양가에 비해 향후 가격 상승폭은 제한적일 것으로 내다봤다. 가격대가 강남3구와 용산의 고가 주거 상품과 비교되면서 광진구라는 입지적 한계가 가격 회복을 늦추는 요인으로 꼽혔다.
포제스한강은 옛 한강호텔 부지에 지어졌으며, 고급 주거 상품으로서 한강변 신축 단지 중에서도 최상위권에 속한다. 하지만 최근 81주 연속 서울 아파트값 상승세와 달리 이 단지는 분양가 대비 수억원 하락한 가격에 거래되며 차별화된 시장 흐름을 보이고 있다.
한편, 광진구는 한강 조망권을 갖춘 신축 단지에 대한 관심이 높지만, 초고가 주택 시장에서는 입지와 가격 부담이 수요층 형성에 영향을 미치는 점이 분명해졌다. 포제스한강의 사례는 고분양가 신축 단지가 자금 조달과 보유 비용에 따라 가격 변동성이 클 수 있음을 보여준다.
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